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Le diagnostic technique global, ou DTG, est un bilan complet de l'état général et de la performance énergétique d'un immeuble en copropriété. Institué par la loi ALUR du 24 mars 2014 et codifié aux articles L. 731-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation, il décrit l'état apparent des parties communes, mesure la performance énergétique du bâtiment et chiffre les travaux à engager dans les dix ans.
Première chose à clarifier pour un lecteur grenoblois : le sigle DTG désigne ici le diagnostic technique global des copropriétés, sans aucun rapport avec la Direction Technique Générale d'EDF implantée dans la ville.
Ce site est édité par une société indépendante qui ne réalise aucun diagnostic. Il publie une information vérifiée sur le DTG et transmet les demandes de devis à des diagnostiqueurs et bureaux d'études partenaires intervenant à Grenoble. Les pages qui suivent répondent aux questions que se posent un conseil syndical ou un syndic avant d'inscrire la question à l'ordre du jour : que contient le rapport, qui est vraiment concerné, quelle majorité appliquer, quel budget prévoir.
Ce que contient réellement un diagnostic technique global
Le rapport de DTG comporte cinq volets fixés par l'article L. 731-1 du Code de la construction et de l'habitation, dont un diagnostic de performance énergétique de l'immeuble et un chiffrage des travaux à prévoir sur dix ans. Un document qui en omettrait un ne répondrait pas à la définition légale, ce qui constitue le premier point de vigilance à la lecture d'une proposition.
Les cinq volets du rapport
Chacun de ces volets répond à une question que se pose concrètement un conseil syndical. Pris ensemble, ils transforment une intuition sur l'état du bâtiment en programme de travaux argumenté.
- L'analyse de l'état apparent des parties communes et des équipements communs : façades, toitures, réseaux, chaufferie, ventilation, ascenseur, parties de terrain affectées à l'usage de tous.
- L'état de l'immeuble au regard de ses obligations légales et réglementaires en matière de construction : ce qui manque ou ce qui n'est plus conforme.
- L'analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale du bâtiment : contrats, entretien, organisation des interventions.
- Le diagnostic de performance énergétique de l'immeuble, que certaines copropriétés remplacent par un audit énergétique plus poussé lorsqu'un projet de travaux est déjà engagé.
- L'évaluation sommaire du coût et la liste des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d'économies d'énergie, en précisant ceux à mener dans les dix prochaines années.
Ce que le DTG ne remplace pas
Le DTG porte sur l'état apparent. Il ne comporte ni ouverture systématique des ouvrages, ni calculs de structure approfondis, sauf si la copropriété commande explicitement ces investigations en complément. Il ne se substitue pas davantage aux diagnostics attachés à la vente ou à la location d'un lot, qui relèvent d'une autre logique et d'autres certifications. Un conseil syndical qui attend du rapport un verdict définitif sur une fissure structurelle sera déçu : le DTG signale, hiérarchise et oriente vers l'expertise spécialisée quand elle s'impose.
Dans quels cas le DTG s'impose à votre immeuble
Le DTG est obligatoire dans deux situations seulement : la mise en copropriété d'un immeuble à usage total ou partiel d'habitation âgé de plus de dix ans, et la demande de l'autorité publique dans le cadre d'une procédure visant l'insalubrité ou la sécurité de l'immeuble. Une fois le contenu du rapport connu, reste cette question que pose tout conseil syndical avant d'en discuter le budget : la copropriété a-t-elle vraiment le choix.
| Situation | DTG | Qui décide |
|---|---|---|
| Mise en copropriété d'un immeuble d'habitation de plus de dix ans | Obligatoire | Le propriétaire unique qui divise l'immeuble en lots |
| Procédure visant l'insalubrité ou la sécurité de l'immeuble | Exigé par l'administration | L'autorité publique |
| Copropriété déjà constituée, quel que soit l'âge ou la taille de l'immeuble | Facultatif | L'assemblée générale, par un vote |
La mise en copropriété d'un immeuble de plus de dix ans
L'âge du bâtiment s'apprécie à la date de la mise en copropriété. Concrètement, ce cas vise le propriétaire unique qui divise un immeuble en lots, situation fréquente dans le bâti ancien du centre de Grenoble, où 7,1 % des résidences principales datent d'avant 1919 et 9,2 % de la période 1919 à 1945 (INSEE, recensement 2023, dossier complet commune 38185). Le diagnostic précède alors la création du syndicat des copropriétaires.
La demande de l'autorité publique
Lorsqu'une procédure est engagée à l'égard d'un immeuble présentant des risques pour la santé ou la sécurité de ses occupants, par exemple en cas d'insalubrité ou de péril, l'administration peut exiger la production d'un diagnostic technique global. La copropriété ne décide plus ni du principe ni du calendrier : elle exécute une demande qui s'inscrit dans une procédure déjà ouverte.
Le cas de la plupart des copropriétés grenobloises
Dans une copropriété déjà constituée, le DTG reste facultatif, quel que soit l'âge de l'immeuble et quelle que soit sa taille. Aucun texte ne rend le diagnostic obligatoire au seul motif que le bâtiment a dépassé un certain nombre d'années. Il devient alors ce que la copropriété en fait : un outil de programmation choisi, voté et financé collectivement.
Pourquoi le parc grenoblois rend ce diagnostic utile
À Grenoble, 95,4 % des logements sont des appartements et 58 % des résidences principales ont été achevées entre 1946 et 1990 (INSEE, recensement 2023). Rester facultatif ne veut pas dire rester théorique : cette configuration explique pourquoi la question revient si souvent dans les assemblées générales de la ville.
Un parc très majoritairement collectif et d'après-guerre
La commune compte 102 222 logements, dont 97 533 appartements, et 84 099 résidences principales, soit 82,3 % du parc (INSEE, recensement 2023, dossier complet commune 38185). La répartition par période d'achèvement est encore plus parlante pour une copropriété : 34,4 % des résidences principales datent de 1946 à 1970 et 23,6 % de 1971 à 1990.
Ces immeubles partagent une caractéristique qui pèse sur les budgets : leurs équipements communs ont été installés à peu près en même temps et arrivent en fin de vie de façon groupée. Chaufferie, colonnes, étanchéité de toiture et menuiseries de parties communes se présentent alors comme autant de chantiers concurrents, sans hiérarchie évidente. C'est exactement le rôle du cinquième volet du DTG que de trancher cet ordre.
Chauffage collectif et enjeu énergétique
64,5 % des résidences principales grenobloises sont chauffées au gaz de ville ou par un réseau de chaleur (INSEE, recensement 2023). Autrement dit, la facture énergétique de la majorité des habitants dépend d'installations collectives que seul le syndicat peut faire évoluer. Le volet énergétique du DTG prend ici une valeur particulière : il objective le point de départ avant toute discussion sur l'isolation, la régulation ou le changement de générateur.
Quartier par quartier : ce que le DTG regarde en priorité
La moyenne communale masque des écarts considérables d'un secteur à l'autre. Entre un immeuble du centre ancien, dont les travaux de façade passent par l'accord de l'architecte des Bâtiments de France, et une tour de vingt-huit étages de l'Île Verte, le rapport ne pointe ni les mêmes désordres ni les mêmes priorités. Quelques repères par secteur, tirés des sources publiques.
| Secteur | Époque dominante | Point de vigilance pour le DTG |
|---|---|---|
| Centre ancien et extensions du XIXe siècle | Avant 1900 | Le site patrimonial remarquable couvre 293 hectares, soit 16 % de la commune : ravalement, menuiseries et isolation relèvent d'une autorisation soumise à l'architecte des Bâtiments de France, ce que le chiffrage doit anticiper. |
| Berriat Saint-Bruno | 1870 à 1930 | Faubourg né de l'industrie : l'usine Bouchayer-Viallet naît à Grenoble en 1870 et transfère ses installations vers les berges du Drac à partir de 1900, entrée principale cours Berriat. Bâti de faubourg et emprises industrielles reconverties se côtoient sur quelques rues. |
| Île Verte | 1965 à 1968 | Les trois tours s'élèvent à 100 mètres, comptent 28 étages et abritent 500 logements : ascenseurs, sécurité incendie et entretien des façades dominent l'évaluation des travaux. |
| Village olympique | 1966 à 1967 | 2 200 logements livrés en bloc avant les Jeux d'hiver de 1968, en huit tours et une série d'immeubles de deux à cinq étages : les équipements communs vieillissent au même rythme. |
| Villeneuve, secteur de l'Arlequin | 1970 à 1973 | Une rue court sous les immeubles, la galerie : le périmètre exact des parties communes et des équipements collectifs gagne à être borné avant la visite. |
| Abbaye | 1928 à 1931 | Cité d'habitations à bon marché distinguée en 2003 au titre du patrimoine du XXe siècle : volets, faux-colombages et hauteur sous plafond sont à préserver dans le programme de travaux. |
Trois nuances complètent ce tableau. Le statut d'abord : à la Villeneuve, qui compte 2 200 logements dont 920 HLM, comme au Village olympique ou à Mistral, le parc social pèse lourd, et les arbitrages se prennent chez le bailleur autant qu'en assemblée générale. Le calendrier public ensuite : les Villeneuves de Grenoble et d'Échirolles ainsi que Mistral, décrit par la Métropole comme l'une des premières cités-jardins ouvrières de France, figurent parmi les trois sites du nouveau programme national de renouvellement urbain ; au sud des Grands Boulevards, la Ville rattache également Teisseire, Jouhaux et Lys Rouge à un contrat de quartier avec l'Agence nationale pour la rénovation urbaine. L'âge enfin : sur la Presqu'île, secteur de 250 hectares labellisé ÉcoCité, le bâti sort à peine de terre et la question se posera à mesure que les premières copropriétés livrées épuiseront leurs garanties de construction.
Faire inscrire et voter le DTG en assemblée générale
La réalisation d'un DTG et ses modalités se décident à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, c'est-à-dire à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les abstentions n'entrent pas dans le décompte, ce qui rend cette majorité nettement plus accessible qu'il n'y paraît. Reste à transformer le constat en résolution : dans une copropriété existante, rien ne se fait sans passage par l'ordre du jour.
Porter la question à l'ordre du jour
Le syndic peut inscrire la question de sa propre initiative, et tout copropriétaire ou le conseil syndical peut lui demander de le faire. Le point sensible est le calendrier : une demande formulée après l'envoi de la convocation reporte le sujet à l'assemblée suivante, soit une année perdue. Préparer la question en amont, avec au moins deux propositions chiffrées en main, évite ce décalage.
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Demander l'inscription à l'ordre du jour
Le syndic l'inscrit de sa propre initiative, ou à la demande d'un copropriétaire ou du conseil syndical.
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Agir avant l'envoi de la convocation
Une demande formulée après l'envoi reporte le sujet à l'assemblée suivante.
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Réunir au moins deux propositions chiffrées
Les avoir en main avant l'assemblée évite une année de décalage.
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Voter à la majorité de l'article 24
Majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance ; les abstentions ne comptent pas.
Rédiger une résolution qui tient
Une résolution votée sans montant ni périmètre expose la copropriété à un blocage au moment de signer. Pour être exécutable, elle gagne à préciser quatre éléments :
- le périmètre de la mission, volet énergétique inclus ou non ;
- le montant maximal engagé, toutes taxes comprises ;
- le prestataire retenu ou le mandat donné au conseil syndical pour arrêter ce choix ;
- les modalités de financement, appel de fonds ou prélèvement sur le fonds de travaux.
Comment se déroule la mission, du choix du professionnel au rapport
Le DTG doit être réalisé par un tiers justifiant de compétences en construction et en équipements techniques, qui atteste sur l'honneur de son impartialité et de son indépendance vis-à-vis du syndic, des fournisseurs d'énergie et des entreprises intervenant sur l'immeuble (décret n° 2016-1965 du 28 décembre 2016). Une fois la résolution adoptée, la copropriété passe d'une question juridique à une question d'organisation.
Vérifier les compétences et l'indépendance du prestataire
Ces conditions ne se présument pas, elles se vérifient sur pièces avant signature. Trois documents suffisent à écarter l'essentiel des mauvaises surprises :
- le justificatif de compétences du professionnel ou de l'équipe affectée à la mission ;
- l'attestation d'assurance de responsabilité professionnelle en cours de validité, couvrant expressément le DTG ;
- l'attestation sur l'honneur d'impartialité et d'indépendance prévue par le décret de 2016.
De la visite au passage en assemblée générale
La qualité du rapport dépend beaucoup de ce que le syndic transmet en amont : carnet d'entretien, contrats d'exploitation, historique des travaux, rapports de contrôle des installations communes. Vient ensuite la visite des parties communes, puis la remise du rapport. Le contenu du DTG est présenté à la première assemblée générale qui suit sa réalisation ou sa révision, et ses conclusions sont portées à la connaissance du futur acquéreur d'un lot.
Décrivez la copropriété en deux minutes : un professionnel partenaire intervenant à Grenoble vous recontacte avec une proposition chiffrée.
Budget : ce que coûte un DTG et comment comparer deux devis
Le prix d'un DTG n'est pas réglementé et se négocie librement. La plateforme publique CoachCopro relevait un coût moyen de 9 102 euros TTC en 2024, avec des écarts considérables d'une copropriété à l'autre. Reste le point qui décide souvent du vote, et sur lequel les propositions reçues se ressemblent rarement.
Attention à ne pas confondre ce budget avec celui des diagnostics immobiliers exigés lors de la vente ou de la location d'un appartement à Grenoble. Ces derniers portent sur un seul lot, se comptent en centaines d'euros et sont payés par le vendeur ou le bailleur. Le DTG, lui, porte sur l'immeuble entier et engage le syndicat des copropriétaires : il est réparti entre les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes.
Les facteurs qui font varier le devis
La dispersion des prix n'a rien d'anormal : elle traduit des missions qui ne recouvrent pas la même chose. Les principaux facteurs de variation sont les suivants :
- le nombre de lots et le nombre de bâtiments du syndicat ;
- la complexité des équipements communs présents, ascenseurs et chaufferie en tête ;
- l'étendue des relevés et sondages prévus, destructifs ou non ;
- l'intégration ou non du diagnostic de performance énergétique de l'immeuble ;
- la présence d'une restitution orale en assemblée générale.
Comparer à périmètre égal
Une comparaison honnête suppose de remettre le même cahier des charges à chaque professionnel consulté, en indiquant le nombre de bâtiments, la liste des équipements communs et les livrables attendus. Il faut ensuite lire les propositions livrable par livrable avant de regarder le montant : deux devis séparés par un facteur trois recouvrent presque toujours deux missions différentes, pas deux niveaux de marge.
Indiquez le nombre de lots, de bâtiments et les équipements communs : un professionnel partenaire vous adresse une proposition détaillée.
DTG, DPE collectif et plan pluriannuel de travaux : trois documents à ne pas confondre
Un syndicat de copropriétaires est dispensé d'élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux, ou PPPT, lorsqu'un DTG ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix années qui suivent son élaboration. Le budget se raisonne d'autant mieux que la copropriété sait ce que le diagnostic lui évite, et ce qu'il ne remplace pas.
Le projet de plan pluriannuel de travaux est obligatoire depuis le 1er janvier 2025 pour les immeubles à usage total ou partiel d'habitation dont la réception remonte à plus de quinze ans, quel que soit le nombre de lots. Le DPE collectif, lui, suit son propre calendrier : obligatoire au 1er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots, au 1er janvier 2025 pour celles de 50 à 200 lots et au 1er janvier 2026 pour celles d'au plus 50 lots. C'est cette dernière échéance, et non une hypothétique généralisation du DTG, qui explique l'agitation ressentie cette année dans les petites copropriétés grenobloises. Les trois documents se complètent : le DTG dresse l'état des lieux, le DPE collectif note la performance, le PPPT ordonne la rénovation énergétique et les travaux d'entretien dans le temps.
| Document | Rôle | Obligation |
|---|---|---|
| DTG | Dresse l'état des lieux de l'immeuble | Obligatoire dans deux situations seulement ; facultatif et voté en assemblée générale sinon |
| DPE collectif | Note la performance énergétique | 1er janvier 2024 au-delà de 200 lots, 1er janvier 2025 de 50 à 200 lots, 1er janvier 2026 jusqu'à 50 lots |
| PPPT | Ordonne la rénovation énergétique et les travaux d'entretien dans le temps | Depuis le 1er janvier 2025 pour les immeubles d'habitation de plus de quinze ans ; dispense si un DTG ne fait apparaître aucun travaux sur dix ans |
Où se faire accompagner dans l'agglomération grenobloise
Sur le territoire de Grenoble-Alpes Métropole, le dispositif Mur|Mur accompagne les copropriétés privées dans leur projet de rénovation, quelle que soit la date de construction de l'immeuble. Un DTG débouche presque toujours sur une question de travaux, et c'est là que les relais publics locaux prennent le relais.
Porté par la Métropole et animé par l'ALEC de la grande région grenobloise, Mur|Mur revendique 10 000 logements rénovés depuis 2010, soit 235 copropriétés du territoire métropolitain. Il combine une aide à l'ingénierie, destinée aux études et à la maîtrise d'œuvre, et des aides aux travaux modulées selon le gain énergétique obtenu, en complément des aides nationales de l'Anah. L'ADIL de l'Isère apporte de son côté une information juridique et financière neutre sur le logement, utile quand le débat porte sur les règles de vote ou la répartition des charges. Ces interlocuteurs sont gratuits et n'ont aucun intérêt à la vente d'une prestation.
Sources et limites de cette page
Contenu vérifié au regard des textes en vigueur au 23 septembre 2026, consultés sur Légifrance et service-public.gouv.fr : articles L. 731-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation, décret n° 2016-1965 du 28 décembre 2016, article 24 de la loi du 10 juillet 1965, fiches F32059 et F36760. Données locales issues du dossier complet INSEE de la commune de Grenoble, code 38185, recensement 2023.
Repères par quartier vérifiés auprès de sources publiques : Ville de Grenoble, pages Risques naturels, Rénovation du quartier de l'Abbaye, Presqu'île de Grenoble et Réaliser des travaux en secteur protégé ; fiches patrimoine de la Ville de Grenoble sur la Villeneuve, les trois tours de l'Île Verte, le Village olympique, la cité de l'Abbaye et la période 1968 à 2000 ; Grenoble-Alpes Métropole, les programmes de renouvellement urbain ; rapport de présentation du site patrimonial remarquable annexé au PLUi ; Inventaire général du patrimoine d'Auvergne-Rhône-Alpes, usine Bouchayer-Viallet ; ministère de la Culture, Plateforme ouverte du patrimoine, notices ACR0000081, ACR0000066 et ACR0000067.
Information générale à valeur pédagogique, sans conseil juridique personnalisé. L'éditeur n'exerce aucune activité de diagnostic et ne perçoit aucune rémunération des organismes publics cités. Les montants indiqués sont des ordres de grandeur relevés sur des sources publiques, jamais une offre tarifaire.